La veille réglementaire

Le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 (paru Journal Officiel du 3 juillet) est pris pour l’application de l’ordonnance du 30 octobre 2019 réformant le droit de la copropriété.

Il modifie le décret du 17 mars 1967 et comprend des mesures portant notamment sur :

-    Le syndic et son contrat : le contrat type de syndic est modifié
-    Les assemblées générales
-    Le conseil syndical
-    Les petites copropriétés et les copropriétés à deux copropriétaires 
-    La comptabilité du syndicat
-    Les procédures judiciaires
-    Les modalités de notification et de mise en demeure.

La plupart des nouvelles dispositions entrent en vigueur le 4 juillet 2020. 

Par contre, les dispositions suivantes ne s'appliquent que  pour les assemblées générales tenues à compter du 31 décembre 2020:
-    aux travaux d’accessibilité initié par un copropriétaire 
-    à la délégation de vote confiée au conseil syndical
-    à l’assemblée convoquée à la demande d’un copropriétaire à ses frais.

De même, la plupart des nouvelles dispositions relatives au contrat de syndic ne s'appliquent qu'aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur du décret soit postérieurement au 4 juillet 2020.

Il s’agit principalement d’adapter le contrat type de syndic aux dispositions issues de l’ordonnance du 30 octobre 2019, à l’exception de celles:

• portant sur les assemblées convoquées à la demande d’un copropriétaire (clause 9.4)
• sur la suppression de la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé (annexe au contrat de syndic ; modification applicable aux contrats de syndic conclus postérieurement au 31 décembre 2020).

La loi Elan est désormais en vigueur. Publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018, elle s'applique depuis le 25 novembre, excepté pour les mesures nécessitant des textes d'application. Elle impacte le droit des copropriétés.

La loi Elan 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique envisage une très grande simplification et un toilettage du droit de la copropriété. Deux grandes ordonnances sans débats passeront au Parlement.

Quels sont les élèments déjà adoptés?

Le conseil syndical

Constitué de plusieurs copropriétaires désignés par l'assemblée générale, le conseil syndical est chargé d'assister et de contrôler le syndic dans sa gestion. Il fait le lien entre les copropriétaires et le syndic. Ce dernier dans le cadre de sa mission a parfois du mal à se faire communiquer par le syndic des éléments ou des documents importants. La loi Elan remédie à ces difficultés en reconnaissant au conseil syndical un pouvoir de contrainte vis-à-vis du syndic. En effet, en cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard seront imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal n’est pas encore connu à ce jour car il sera fixé par décret.

Représentation des copropriétaires aux assemblées générales

• ·        Avant la loi Elan, un mandataire ne pouvait recevoir plus de trois pouvoirs et à condition que la somme de ces mandats ne représente pas plus de 5 % des voix de tous les copropriétaires. Désormais un mandataire pourra recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat.
• ·     Elle permet aussi à des époux copropriétaires de recevoir chacun personnellement des délégations de vote.
• ·     Il est désormais possible à tout mandataire désigné de déléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.
• ·    Le syndic qui reçoit des mandats sans indication de mandataire ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.  
• ·       Enfin, la liste des personnes ne pouvant ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale est complétée. Ce sont : le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ; les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ; les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.

La procédure applicable aux impayés

La procédure est prévue par l'article 19-2 de la loi de 1965.

Avant la loi Elan, le principe était le suivant : à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision appelée au titre du budget prévisionnel, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

La loi Elan modifie la procédure applicable aux impayés sur les points suivants:

• les provisions relatives aux dépenses pour travaux sont désormais visées par ce dispositif,
• la référence à la lettre recommandée avec accusé de réception a été supprimée,
• la sanction du non-paiement a été aggravée : non seulement les autres provisions non encore échues au titre du budget prévisionnel et des dépenses pour travaux deviennent exigibles, mais également les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents.

Simplification du vote pour les travaux d’économie d’énergie

Désormais, seule la majorité de l’article 25 est requise pour les travaux d’économie d’énergie.

Notification du procès-verbal d’assemblée dans le mois de la tenue de l’assemblée

Le procès-verbal d'assemblée générale devait être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par lettre recommandée électronique (le syndic doit cependant recueillir l’accord préalable et écrit de chacun des copropriétaires prêts à l’accepter) aux copropriétaires défaillants ou opposants dans le mois de la tenue de l’assemblée. Ce délai était auparavant de deux mois.

Suspension des travaux votés en assemblée jusqu’à l'expiration du délai de contestation

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois.

A suivre...

Rappel historique :

La Convention CIDRE (Convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours en dégâts des eaux) s’appliquait en cas de sinistre « dégâts des eaux » dans une copropriété si le montant des dommages n’excédait pas 1 600 € HT pour les dommages matériels et 240 € HT pour les dommages immobiliers;  ainsi, c’est l’assureur du lésé qui intervenait sans recours possible.

Lorsque les dommages étaient supérieurs à 1 600 € HT, c’était la convention CIDE-COP qui était applicable sans se substituer réellement au droit commun.

Contestée par les professionnels de l’immobilier et les assureurs eux-mêmes, les conventions CIDRE et CIDE-COP présentaient des limites :

• Une prise en charge trop systématique des sinistres par les assureurs multirisques immeuble
• Un plafond de convention n’ayant pas évolué depuis plus de 40 ans nécessitaient une profonde réforme du processus d’indemnisation.

De plus, l’assurance de la copropriété pouvait intervenir sans être ni lésée ni responsable.

La promulgation de la loi Alur en 2014 a instauré une obligation d’assurance Responsabilité civile pour le copropriétaire non occupant ouvrant une voie à une nouvelle convention.

Celle-ci, nommée IRSI, Convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble, validée par la Fédération Française de l’Assurance distingue deux tranches de sinistres en fonction du montant des dommages matériels .

La Convention IRSI

Elle s’applique à partir du 1^er juin 2018 et remplace donc la Convention CIDRE.

Quels sont les sinistres concernés :

• Dégâts des eaux : toutes les causes sont concernées sauf : infiltrations par façades, murs enterrés, menuiseries extérieures fermées ou non + pénétrations d’eau par les ouvertures des gaines de ventilation, les conduits de cheminée + phénomènes de condensation + Eaux de ruissellement, remontées de nappes, débordement cours d’eau, inondation, refoulement d’égout.
• Incendies: combustion avec flammes en dehors d’un foyer normal sauf Phénomènes naturels, Incendie impliquant un véhicule terrestre à moteur.

Les autres évènements (choc de véhicule, dommages électriques, tempêtes…) restent exclus.

Quel est le montant du sinistre :

La convention s’applique à tous ces évènements lorsque les dommages par local sinistré restent inférieurs à 5 000,00 €. Ce montant comprend deux tranches :

1. Tranche 1 : les sinistres entre 0,00 € et 1 600,00 € hors taxes.
2. Tranche 2 : les sinistres entre 1600,00 € et 5000,00 € hors taxes.

 Les sinistres supérieurs à 5000€ n’entrent pas dans le cadre de cette convention.

Nouveauté : la désignation d’un gestionnaire unique :

Désormais, pour les locaux privatifs occupés, l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’occupant du local sinistré quelle que soit sa qualité (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit).

Pour les locaux loués, en cas de non-assurance de l’occupant, de local meublé ou saisonnier, en cas de congé donné ou reçu, ainsi que pour les locaux privatifs vacants, il s’agit de l’assureur du propriétaire de l’immeuble en pleine propriété, ou l’assureur du copropriétaire non occupant en copropriété (PNO). Rappelons que cette dernière assurance est devenue obligatoire.

Enfin, pour les locaux communs, l’assureur gestionnaire sera l’assureur de l’immeuble.

Le rôle de l’assureur gestionnaire est de vérifier la matérialité des faits, de procéder à l’évaluation des dommages du local (sur déclaration de son assuré ou à la demande d’un autre assureur) via une expertise unique. Il peut organiser, si nécessaire, la recherche de fuite.

La prise en charge des dommages :

Tranche 1 : Dommages compris entre 0,00 € et 1 600,00 € hors taxes.

L’assureur gestionnaire du local concerné prend en charge l’intégralité des dommages matériels (immobiliers, contenu, embellissements, recherche de fuite…), lorsqu’ils restent inférieurs à 1 600,00 €, sans possibilité de recours.

L’assureur de l’occupant prend en charge les dommages immobiliers et la recherche de fuite, si la totalité des dommages sont inférieurs à 1 600,00 € hors taxes.

Tranche 2 : Dommages compris entre 1 600,00 € et 5 000,00 € hors taxes.

L’assureur gestionnaire du local sinistré s’adresse aux assureurs du propriétaire des biens sinistrés pour que chacun prenne en charge les dommages de son assuré.

L’assureur du copropriétaire non occupant sera sollicité pour régler les parties immobilières privatives de son assuré. Le recours sera dirigé vers l’assureur du responsable du sinistre. Le copropriétaire occupant sera désormais responsable si le sinistre provient d’une partie immobilière privative (canalisation à usage privatif).

La copropriété sera responsable si la fuite provient d’une canalisation commune quel que soit le local dans lequel elle se trouve (canalisation dédiée à un usage commun).

L’occupant sera responsable si le sinistre provient de l’un de ses appareils.

L’assureur gestionnaire du local organisera une expertise pour le compte commun de tous les assureurs concernés, tant pour la responsabilité que pour le montant des dommages.

Les convocations à expertise ne seront plus à transmettre à l’assureur de l’immeuble par le syndic Il n’y a plus d’expertise contradictoire lors que le sinistre est inférieur à 5 000,00 € par local sinistré.

Point particuliers : la recherche de fuite :

Les investigations destructives ou non, dans le local sinistré ou dans un autre local, nécessaires pour identifier et localiser la cause et/ou l’origine du sinistre sont désormais garanties, qu’il y ait ou non des dommages indemnisables dans le local où le sinistre a pris naissance.

Cela comprend les frais de remise en état des biens endommagés par les investigations, mais bien entendu le coût de la réparation de la cause en est exclu.

Les investigations préalables effectuées par l’occupant, le propriétaire du local sinistré, le Syndic, etc., seul ou avec l’assistance d’un professionnel, mises en œuvre en amont ou au moment de la déclaration afin de préserver les biens et d’éviter l’aggravation du sinistre, sont prises en charge par l’assureur personnel de celui qui les a effectuées et ne peuvent donner lieu à une action en remboursement entre assurances.

Si, malgré cela, la cause du sinistre n’est pas identifiée et localisée, l’assureur gestionnaire organise une recherche de fuite dont les frais sont intégrés dans l’assiette du montant des dommages indemnisés.

Le texte complet de la convention IRSI

Le nouveau constat amiable de dégât des eaux

Mise à jour le 30 octobre 2018

Le décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs est paru au JO du 31 mai 2016

Il a pour objet l'extension de l'obligation d'individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.

L'article 1 de ce décret confirme les écrits du 20 septembre 2015 (voir le topo sur la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte) indiquant que le Christiana ne serait pas concerné.

Les articles R. 241-7 et R. 241-8 du code de l'énergie sont remplacés par les dispositions suivantes :

« Art. R. 241-7.-Tout immeuble collectif équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant est muni d'appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de chauffage collectif.
« Les relevés de ces appareils doivent pouvoir être effectués sans qu'il soit besoin de pénétrer dans les locaux privatifs.

Mise à jour le 17 février 2017

La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.

La loi ALUR a introduit une nouvelle disposition dans l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant l’obligation faite au syndic d’informer les occupants d’un immeuble en copropriété des décisions prises en assemblée générale.

Le décret n°2015-1681 du 15 décembre 2015 présente les dispositions de cette nouvelle obligation légale.

Qui est destinataire ?

L’obligation d’information relative à l’exécution des décisions prises en assemblée générale (AG) concerne les occupants (propriétaires occupants, bailleurs, locataires et occupants à titre gratuit) d’un immeuble en copropriété quel que soit le nombre de lots et sa destination (habitation, commerce, professionnel).

Quelles informations communiquer ? (Article 1 du decret) :

Dans un délai de trois mois après la tenue de chaque assemblée générale des copropriétaires, le syndic assure l’information des occupants de chaque immeuble des décisions prises susceptibles d’avoir des conséquences sur les conditions d’occupation de l’immeuble et sur les charges des occupants, telles que :

• les décisions relatives à la maintenance et à l’entretien de l’immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques.
• les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires. Lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, il est procédé à l’anonymisation de leur contenu.

Les informations à ne pas transmettre (Article 1 du décret) 

Ne peuvent être portées à la connaissance des occupants les décisions de l’assemblée générale concernant :

• une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat.
• les prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté.

Une décision ayant pour effet le licenciement du gardien, concierge ou employé d’immeuble ne peut être portée à la connaissance des occupants avant que ce dernier ait reçu la lettre lui notifiant son licenciement.

Comment informer ? (Article 2 du décret)

L’information mentionnée à l’article 1er est réalisée par un document affiché pendant un mois à l’emplacement prévu à cet effet s’il en existe un ou, à défaut, déposé dans chacune des boîtes aux lettres ou remis selon les modalités habituellement utilisées dans la copropriété pour la remise des courriers.

À partir de quand ? (Article 3 du décret)

Le décret s’applique aux assemblées générales convoquées à compter du 1er avril 2016

Mise à jour le 7 janvier 2016

Le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis est paru.

Article 1: Le décret du 17 mars 1967 susvisé est modifié conformément aux articles 2 à 5 du présent décret.

Article 2 modifie l'article 32 du décret de 67: Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l'article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement. Il fait aussi mention de leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord.  

Article 3 modifie l'article 64 du décret de 67:

Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.

Article 4 rajoute les articles 64-1, 64-2, 64-3 et 64-4 au décret de 67:

Article 64-1:

Lorsque l'accord exprès du copropriétaire mentionné à l'article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est formulé lors de l'assemblée générale, il est consigné sur le procès-verbal de l'assemblée générale mentionné à l'article 17 du présent décret.

Lorsqu'il n'est pas formulé lors de l'assemblée générale, le copropriétaire le communique par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par lettre recommandée électronique au syndic, qui l'enregistre à la date de réception de la lettre et l'inscrit sur le registre mentionné à l'article 17.

Article 64-2:

Le copropriétaire peut à tout moment notifier au syndic, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par lettre recommandée électronique, qu'il n'accepte plus d'être rendu destinataire de notifications ou de mises en demeure par voie électronique. Cette décision prend effet le lendemain du jour de la réception de la lettre recommandée par le syndic. Le syndic en fait mention sur le registre mentionné à l'article 17.

Article 64-3

Les notifications et mises en demeure par voie électronique peuvent être effectuées par lettre recommandée électronique dans les conditions définies à l'article 1369-8 du code civil. Dans ce cas, le délai qu'elles font courir a pour point de départ le lendemain de l'envoi au destinataire, par le tiers chargé de son acheminement, du courrier électronique prévu au premier alinéa de l'article 3 du décret n° 2011-144 du 2 février 2011 relatif à l'envoi d'une lettre recommandée par courrier électronique pour la conclusion ou l'exécution d'un contrat.

Dans le cas où il est fait application des articles 4 et 5 du même décret, le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée électronique imprimée sur papier avec demande d'avis de réception au domicile du destinataire.

Article 64-4:

Les articles 64-1 à 64-3 sont applicables lorsqu'un administrateur provisoire est désigné en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ou lorsque l'assemblée générale est convoquée par le président du conseil syndical ou par un copropriétaire dans les conditions définies aux articles 8 et 50.

Article 5 modifie l'article 65 du décret de 67 :

En vue de l'application de l'article 64, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par l'article 64 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique notifiée au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

Mise à jour le 21 novembre 2015

La loi n° 2015-992 du 17 août 2015, dite loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte a été publiée au Journal Officiel du 18 août 2015.

Plusieurs dispositions concernent les copropriétés.

• Obligation de rénovation énergétique pour les bâtiments très énergivores (article 5 de la loi).

Le Christiana risque d'être concerné. Un étude devra être menée pour cela.

• Obligations administratives pour certains travaux de rénovation energétique (article 7 de la loi)

Cet article permet de s'affranchir des documents d'urbanismes à l'échelle local pour des travaux d'isolation en saillie des constructions existantes, d'isolation par surélévation, de protection contre le rayonnement solaire.

• Mise en place d'outil de suivi numérique de suivi et d'entretien (article 11)

C'est un document pour chaque logement. Un décret à venir va en préciser les modalité de mise en application.

• Obligation d'isolation lors des travaux sur les façades et les toitures (article 14 de la loi)

Ces travaux devront se faire lors de ravalement de façade, réfection de toiture aménagement de pièces ou de parties annexes pour les rendre habitables. Un décret à venir en précisera les modalités réglementaires.

• Imposer la répartition des frais de chauffage au prorata des consommations individuelle (articles 26 et 27)

L'article 26 rend obligatoire le comptage individuel sous réserve de certaines conditions et l'article 27 présente les sanctions en cas de non application. Le Christiana n'est pas concerné.

Mise à jour le 20 septembre 2015

Sagissant du contrat de syndic, la loi Macron, en son article 88, promulguée le 6 août 2015, modifie la loi ALUR du 24 mars 2014 qui elle même avait modifié l'aticle 21 de la loi du 10 juillet 1965. Cette disposition entrera en vigueur le 6 novembre 2015.

I. - L'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :
1° Au dernier alinéa, après le mot : « nomination », sont insérés les mots : « du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet » ;
2° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic. »
II. - L'article 21 de la même loi est ainsi modifié :
1° Le troisième alinéa est ainsi rédigé :
« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée » ;
2° Le quatrième alinéa est supprimé.
III. - Le II entre en vigueur trois mois après la promulgation de la présente loi.

Analyse

La mise en concurrence incombe au Conseil Syndical, avant l'assemblée générale; c'est une obligation. Ele doit se faire tous les 3 ans. Il peut ainsi choisr le ou les contrats de syndic qu'il inscrira à l'ordre du jour.

Il peut y avoir dispense de cette mise en concurrence si l'Assemblée Générale qui s'est tenue avant celle amenée à se prononcer a décidé à la majorité de l'article 25 d'y déroger.

Mise à jour le 19 septembre 2015

L'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifiée par la loi ALUR. Il est maintenant ainsi rédigé:

I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.

II.-Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d'un mois attestant :
1° Soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation ;
2° Soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.
Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.
Dans l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.

MAJ le 1er mai 2014

La loi du 10 juillet 1965 a été modifiée par la loi ALUR. L'article 8.2 a été rajouté

Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.
Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires.
Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation.

La loi ALUR complète le code de la copropriété:

Livre VII : IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA COPROPRIETE

Titre I : Identification des immeubles relevant du statut de la copropriété

Chapitre unique : De l’immatriculation des syndicats de copropriétaires

L'imatriculation des copropriétés est rendue obligatoire, ceci afin de lutter contre les copropriétés dégradées. Cette immatriculation se fera selon un calendrier bien précis.

La loi (article 53 loi ALUR) : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=A6ACC79039026C5BBDE5CE9440BB08C7.tpdjo04v_3?idArticle=LEGIARTI000028776024&cidTexte=JORFTEXT000028772256&categorieLien=id&dateTexte=20140405

La partie législative : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=9B05B9391B151DAC26E8B1FE6CD8588F.tpdjo04v_3?idArticle=JORFARTI000028773437&cidTexte=JORFTEXT000028772256&dateTexte=29990101&categorieLien=id

MAJ le 6 avril 2014

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)  a été publiée le 26 mars 2014:

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=F5A64F2AA3A7B380624BBDA2052E9BBF.tpdjo03v_2?cidTexte=JORFTEXT000028772256&dateTexte=

Sur le site de l'UNARC, les 62 principales dispositions de la loi ALUR  concernant la Copropriété ont fait l'objet d'un dossier téléchargeable ici:

http://www.unarc.asso.fr/sites/default/files/files/avril2014_0.pdf

MAJ le 6 avril 2014